重庆合同纠纷律师

      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是这样规定的：出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。    对此规定应做这样的理解：    1、在认购、订购、预购过程中，开发商与购房人应当对收受的定金性质进行明确约定；    2、如果双方当事人约定收受的定金为担保签订商品房买卖合同的作用，则该定金适用担保法上有关定金的规定；如未约定为担保签约性质，则该定金不适用定金罚则；    3、具担保性质的定金收受后，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，则适用定金罚则：即收受定金的一方违约，须双倍返还定金；交纳定金的一方违约，无权要求返还定金。    4、具担保性质的定金收受后，如果因不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。    何谓不可归责于双方当事人的事由？我们认为，双方对正式合同的条款达不成一致，就是不可归责于双方当事人的事由。如果开发商不同意修改合同条款或签订补充协议，那合同自然签不成。此时，开发商会指责购房人不想买，而购房人也会指责开发商欺诈。很显然，在正中情况下无法将责任归咎于任何一方，因此任何一方也就没有理由要求适用定金罚则了。